サブリースって何？賃貸人に、不利益になっては、ないだろうか。？
令和２年６月１２日賃貸住宅管理業法が成立し、令和３年６月１５日賃貸住宅管理業者登録制度が施行された。管理戸数が２００戸以上、サブリースする場合は、登録義務があるようであるが当社は、いずれも該当しないので登録はしないことにした。賃貸管理（以下「管理」とする。）に関して、サブリースとは何かを解説しつつ、管理業務について問題を考えたい。サブリースは、転貸のことである。(下記の図参照)管理業は、宅建業の延長ということもあり宅建業者が、管理業を兼業することがほとんどである。以下サブリース業者のことを「転貸人」とする。
サブとは、補助、補欠という意味であるが、では主たる契約は何かというと、真の所有者（以下「賃貸人」という。）と、転貸人との契約で、建物賃貸借契約書を締結する。これを、マスターリース契約と呼んでいる。この場合 転貸人は、賃貸人に対し賃借人の立場となる。サブリース契約は、マスターリース契約を前提とする必要がありこちらの方が実は重要である。マスターリース以外にどのような契約があると、一般管理とか、集金管理という一定の手数料を徴収して、賃貸人に送金する業務がある。（以下、これを扱う業者を「管理業者」とする。）管理業者は、賃貸人と賃貸管理委託契約を締結する。マスターリースは、毎月の送金賃料が一定の為 サブリース契約による空室が多いと、転貸人がリスクをとることになる。よって、マスターリースと、集金管理で管理料の料率は変わってくる。
気になるのは、マスターリース以外の集金管理の場合、賃貸人が不利益を被ることになってはないか。それは、昨今の管理業者・転貸人の傾向として入居者に様々な保証料、安心サポート、電気代等様々な名目の費用を 家賃に上乗せして徴収するようで、この場合、毎月の集金金額の総額が本来の家賃より大きくなってしまう点である。転貸人は、賃貸人に説明しているかどうか解らないが、転貸人は大きなリスクを取るという点と、転貸人の権利として都合の良い条件を付けて募集、集金するのは、自己責任でやるのであれば良いかもしれない。しかし、集金管理の場合、賃貸人にとって毎月の支払が高くなることは、入居者が賃料の総額が張ることを敬遠し、結果成約チヤンスを逃すことになり、 空室期間が長くなってないか考える必要がある。
集金管理における管理契約時には、賃貸人に関係ない集金項目・条件について賃貸人に充分説明する必要があるのではないかと思う。
次回は、宅建業と、管理業の整合性について考えたい。
令和４年１月３１日
サブリース契約の全体像
建物賃貸借契約 建物賃貸借契約
（マスターリース契約） （サブリース契約）
賃貸人（真の所有者） 住宅→ 賃借人（転貸人） 住宅→ 賃借人(入居者)
兼管理業者
一般管理契約（集金管理契約）の全体像
管理業者が賃借人の
賃貸管理委託契約 代理又は、媒介で
建物賃貸借契約
賃貸人（真の所有者） 住宅→ 管理業者 住宅→ 賃借人(入居者)
